Právne následky nadstavby bytového domu na vlastníctvo existujúcich vlastníkov
Právne otázky právneho postavenia bytových domov, ako aj nadstavby bytového domu sú riešené v zákone č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon“).
Podľa ust. § 2 ods. 1 Zákona bytovým domom sa na účely Zákona rozumie dom určený na bývanie, v ktorom byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Citovaný zákon rieši aj postavenie jednotlivých druhov priestorov v bytovom dome, ktorými v zmysle citovaného ustanovenia môžu byť byty ako aj nebytové priestory, ktoré sú zákonom ďalej definované.
Na základe ust. § 2 ods. 3 Zákona nebytovým priestorom sa na účely Zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.
V súlade s citovanými ustanoveniami sa teda za nebytový priestor miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, a ako také môžu byť predmetom záväzkovo právnych vzťahov a môžu sa samostatne nadobudnúť a scudziť. Dôležitým v tomto vymedzení je skutočnosť, že celý nebytový priestor musí spĺňať predmetné ustanovenia, a teda v prípade nebytového priestoru musia byť zachovaná možnosť samostatného nadobudnutia do výlučného vlastníctva vlastníka nebytového priestoru bez možnosti resp. potreby (pre funkčnosť bytového domu) jeho využívania ostatnými vlastníkmi bytového domu.
Okrem bytov a nebytových priestorov sa v bytovom dome nachádzajú aj ďalšie priestory, ktorými sú spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo domu.
Podľa ust. § 2 ods. 4 Zákona spoločnými časťami domu sa na účely Zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
Na základe ustanovenia § 19 ods. 1 prvá veta Zákona „Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa nedohodnú vlastníci inak. v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome,“ pričom uvedený spoluvlastnícky podiel je súčasne uvedený aj v katastri nehnuteľností. Okrem toho tento spoluvlastnícky podiel vyjadruje aj spoluvlastnícky podiel na spoločných zariadeniach domu, príslušenstve domu, a v prípade, ak je s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru spojené aj vlastníctvo pozemku, je predmetom aj rovnako určený spoluvlastnícky podiel na predmetnom pozemku.
Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu sa nemôže samostatne nadobudnúť ani scudziť a je viazaný výlučne na vlastnícky vzťah k bytu alebo nebytovému priestoru. Jeho číselné vyjadrenie je len príslušným podielom na spoločných častiach domu vyjadrený zlomkom, patriacim k deklarovanému vlastníctvu a veľkosti (plochy) bytu alebo nebytového priestoru, ktorý je vedený na liste vlastníctva príslušnou správou katastra nehnuteľností. Zmenou veľkosti spoluvlastníckych podielov k spoločným častiam a spoločným zariadeniam v dome by došlo k zmene číselného vyjadrenia podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru na nich vo vzťahu k veľkosti príslušného bytu alebo nebytového priestoru. Vlastnícke právo k bytu alebo nebytovému priestoru však zostáva zachované bez zmeny.
Nakoľko plánovaná nadstavba zasahuje do strešnej časti domu, nadstavba nebytového priestoru zasahuje do spoločných časti domu, a to dvoma osobitnými spôsobmi, a to:
- Znížením rozsahu spoločných častí domu – kedy na základe nadstavby môže dôjsť k zníženiu výmery spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu,
- Zmenou veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve domu a podiele zastavanom bytovým domom.
Napriek uvedenému, na výkone vlastníckych práv sa po uzavretí zmluvy o nadstavbe nič nezmení, nakoľko spoluvlastníci budú aj naďalej užívať svoj predmet vlastníctva ako pred uzavretím predmetnej zmluvy. Skôr môžu mať menšinový spoluvlastníci z uskutočnenej výstavby či nadstavby majetkový prospech v podobe zdieľania menšieho rozsahu nákladov súvisiacich s údržbou a opravou spoločných častí a spoločných zariadení domu. Zmluvu o nadstavbe nie je možné považovať za zmluvou o prevode vlastníckeho práva k spoločným častiam a zariadeniam, i keď sú jej ustanoveniami dotknuté, keďže spoločné časti a zariadenia domu nie sú spôsobilé byť predmetom akéhokoľvek prevodu samostatne. Okrem toho zo systematického výkladu zaradenia tohto zmluvného inštitútu v Zákone vyplýva jeho diferenciácia od zmlúv o prevode vlastníctva uzatváraná podľa ust. § 5 ods. 1 Zákona, pričom ani v podstatných náležitostiach týchto zmlúv podľa ust. § 22 ods. 1 Zákona, nie je ani zmienka o prevode vlastníckeho práva k spoločným častiam a zariadeniam domu.
Nadstavba bytového domu sa uskutočňuje v zmysle § 21 ods. 1 Zákona, a to na základe zmluvy o nadstavbe uzavretej medzi stavebníkmi alebo medzi doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome a stavebníkmi, pričom ide o jeden zo spôsobov originálneho (pôvodného) nadobudnutia vlastníckeho práva k nebytovému priestoru. Na základe zmluvy o nadstavbe je možné vytvorenie bytov, ako aj nebytových priestorov, pričom touto zmluvou sa vymedzujú vzájomné práva medzi pôvodnými vlastníkmi a stavebníkom.
Okrem iných zákonom stanovených náležitostí musí zmluvy o nadstavbe okrem iného obsahovať presný opis a stanovenie rozsahu dotknutých spoločných častí domu, spoločných zariadení domu prípadne príslušenstva domu, ako aj presné vymedzenie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať výstavba alebo nadstavba a ďalšie práva a povinnosti medzi pôvodnými vlastníkmi a stavebníkom, ktoré sa týkajú ich práv a povinností prípade zníženia rozsahu ich vlastníckeho práva (viď uvádzané zásahy do spoločných častí a zariadení, ktoré sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov).
Záver
Nadstavba bytového domu (a to ako bytov, tak aj nebytových priestorov) sa uskutočňuje na základe osobitného zmluvného typu upraveného v ustanoveniach Zákona (o vlastníctve bytov a nebytových priestorov), pričom táto zmluva musí obsahovať predovšetkým úpravu práv a povinností stavebníka voči existujúcim vlastníkom v bytovom dome. Dôvodom je skutočnosť, že táto zmluva zasahuje a ovplyvňuje ako počas výstavby bytového domu, tak aj po jej ukončení spôsob užívania bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, a to jednak:
- Znížením rozsahu dovtedajších spoločných častí domu – kedy na základe nadstavby spravidla dochádza k zastavaniu resp. prestavbe existujúcich spoločných častí domu, dôsledkom čoho je často zníženie výmery spoločných častí bytového domu,
- Zmenou veľkosti spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve domu a podiele zastavanom bytovým domom, nakoľko zvýšením počtu spoluvlastníkov dochádza k ovplyvneniu výšky spoluvlastníckeho podielu každého spoluvlastníka v bytovom dome, a teda fakticky k zmenšeniu jeho majetku.
