Problémy s nájomníkom?
V praxi sa čoraz viac stretávame s prípadmi, keď majú prenajímatelia problémy so svojimi nájomcami. Preto sme sa rozhodli pripraviť prehľad praktických rád, ktoré vám môžu pomôcť, ak sa do podobnej situácie dostanete aj vy.
Čo robiť, ak nájomník neplatí?
Jedným z najčastejších a najzávažnejších problémov, s ktorým sa ako prenajímateľ môžete stretnúť, je situácia, keď nájomca neplatí dohodnuté nájomné. Postup, ako tento problém riešiť, sa líši podľa toho, či bola zmluva o nájme uzatvorená ako štandardný nájom podľa ustanovení Občianskeho zákonníka alebo ako krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.
Pre oba zmluvné typy platí, že prvým krokom by mala byť písomná výzva adresovaná nájomcovi, aby zaplatil dlžné nájomné. Ak takáto výzva nepomôže a nájomca dlžné nájomné nezaplatí, prenajímateľ môže pristúpiť k ukončeniu nájmu.
Ak ide o nájom podľa Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže dať nájomcovi výpoveď vtedy, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné za čas dlhší ako tri mesiace. Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede a podľa zákona je trojmesačná, ak sa prenajímateľ s nájomcom v zmluve nedohodol na dlhšej výpovednej lehote. Ako príklad uvádzame, že ak doručíte výpoveď z nájmu nájomcovi 20. 5. 2026, trojmesačná výpovedná lehota začne plynúť od 1. 6. 2026 a uplynie 31. 8. 2026.
Ak ide o krátkodobý nájom bytu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, režim je priaznivejší pre prenajímateľa. V takomto prípade je možné dať nájomcovi výpoveď z nájmu, ak nezaplatil dohodnuté nájomné za čas dlhší ako dva mesiace. Výpovedná lehota je pri tomto druhu nájmu kratšia, a to 15 dní, a začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Ako príklad uvádzame, že ak doručíte výpoveď z krátkodobého nájmu nájomcovi 20. 5. 2026, 15-dňová lehota začne plynúť od 21. 5. 2026 a uplynie 4. 6. 2026.
Ako vysťahovať nájomníka?
Vysťahovanie nájomníka je citlivý proces, ktorý sa musí riadiť zákonnými pravidlami. V žiadnom prípade sa neuchyľujte ku konaniu, ako je napríklad výmena zámkov na nehnuteľnosti. Išlo by o protiprávne konanie, ktoré by sa mohlo obrátiť proti prenajímateľovi. Legálnou cestou je platné ukončenie nájomného vzťahu.
Nájom je možné ukončiť tromi spôsobmi, a to písomnou dohodou, uplynutím doby nájmu (pri zmluve, ktorá bola uzavretá na dobu určitú) alebo výpoveďou.
Ak vidíte, že dohoda s nájomcom nie je možná, je potrebné pristúpiť k výpovedi, tak ako sme spomínali vyššie. Výpoveď musí mať písomnú formu, musí byť nájomcovi preukázateľne doručená a dôvod výpovede musí byť skutkovo vymedzený dostatočne určito tak, aby sa nedal zameniť za iný dôvod, čím by sa dala napadnúť platnosť takejto výpovede.
Medzi najčastejšie dôvody, pre ktoré chce prenajímateľ vysťahovať nájomcu, patria neplatenie nájomného, hrubé poškodzovanie bytu, opakované narúšanie pokojného bývania, užívanie bytu na iné účely ako na bývanie alebo skutočnosť, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo svoju rodinu.
Po uplynutí výpovednej lehoty nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom zaniká a nájomca je povinný byt alebo inú nehnuteľnosť vypratať a vysťahovať sa. Ak sa nájomca dobrovoľne nevysťahuje, prenajímateľ nemôže svojvoľne vypratať nehnuteľnosť ani vymeniť zámky. Prenajímateľ musí podať na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. Až po tom, ako bude mať prenajímateľ právoplatný a vykonateľný rozsudok, môže požiadať exekútora o vykonanie núteného vypratania.
Pozor však na bytové náhrady, ktoré sú prenajímatelia v niektorých zákonom vymedzených situáciách povinní nájomcom zabezpečiť. V zmysle Občianskeho zákonníka platí, že nájomca nie je povinný byt vypratať, pokiaľ mu nie je zabezpečená adekvátna bytová náhrada.
Forma bytovej náhrady závisí od dôvodu skončenia nájmu. Napríklad pri výpovedi pre neplatenie nájomného má nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi, nárok na náhradné
Pri zmluvách o krátkodobom nájme bytu nájomca nemá nárok na žiadnu bytovú náhradu, čo pre prenajímateľa predstavuje výrazne jednoduchší a rýchlejší proces vysťahovania.
Ako zrušiť nájomcovi trvalý alebo prechodný pobyt?
Ak ste nájomcovi dovolili, aby mal vo vašej nehnuteľnosti trvalý alebo prechodný pobyt počas trvania nájomného vzťahu, a nájom skončil, máte právo podať návrh na zrušenie trvalého alebo prechodného pobytu. Mnoho prenajímateľov si myslí, že prihlásenie nájomníka na trvalý alebo prechodný pobyt zakladá nájomcovi osobitné práva. Nie je to však tak. Prihlásenie pobytu má výlučne evidenčný charakter a nezakladá žiadne právo k nehnuteľnosti ani voči jej vlastníkovi.
Zrušenie trvalého alebo prechodného pobytu nájomcovi je administratívny proces, ktorý možno iniciovať po tom, čo nájomcovi zaniklo užívacie právo k danej nehnuteľnosti.
Hlavnou podmienkou zrušenia trvalého alebo prechodného pobytu je, že bývalý nájomca už nemá k nehnuteľnosti užívacie právo. Toto právo zaniká skončením nájomnej zmluvy, tak ako sme už spomínali vyššie, buď dohodou, uplynutím doby nájmu alebo uplynutím výpovednej lehoty.
Po splnení tejto podmienky môže vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) podať návrh na zrušenie trvalého alebo prechodného pobytu na príslušnom obecnom, miestnom alebo mestskom úrade. K návrhu je potrebné predložiť platný doklad totožnosti navrhovateľa, teda vlastníka nehnuteľnosti, doklad o vlastníctve nehnuteľnosti (list vlastníctva) a doklad, ktorým sa preukáže zánik užívacieho práva osoby, ktorej sa má pobyt zrušiť. Môže ísť napríklad o dohodu o skončení nájmu, výpoveď z nájmu s dokladom o jej doručení alebo právoplatné rozhodnutie súdu o vyprataní bytu.
Nájomné vzťahy môžu v praxi priniesť rôzne komplikácie, preto je dôležité mať správne nastavené zmluvné podmienky už pri uzatváraní nájomnej zmluvy. Ak si nie ste istí správnym postupom alebo potrebujete poradiť, neváhajte sa obrátiť na našu advokátsku kanceláriu. Radi vám pomôžeme a poradíme tak, aby ste predišli zbytočným komplikáciám.
