Krátkodobý prenájom ubytovania cez online platformy – nová registračná povinnosť

Ponúkate byt, apartmán, chatu alebo izbu na krátkodobé ubytovanie prostredníctvom online platforiem, ako sú napríklad Airbnb alebo Booking.com? Od 1. januára 2027 sa na vás vzťahuje nová povinnosť. Každú ubytovaciu jednotku, ktorú takto ponúkate, budete musieť zapísať do štátneho registra a získať pre ňu registračné číslo. Bez neho už ubytovanie cez online platformu ponúkať nebude možné.

Novú povinnosť zavádza zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania a o doplnení zákona č. 264/2022 Z. z. o mediálnych službách a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o mediálnych službách) v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o registri“). Zákon nadväzuje na nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 z 11. apríla 2024 o zbere a poskytovaní údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého prenájmu ubytovania a o zmene nariadenia (EÚ) 2018/1724 (ďalej len „nariadenie“), ktoré sa uplatňuje od 20. mája 2026.

Koho sa registrácia týka

Krátkodobým prenájmom ubytovania sa na účely zákona o registri rozumie prenájom ubytovania na dobu kratšiu ako jeden rok (§ 1 ods. 2 zákona o registri). Registračná povinnosť sa vzťahuje na hostiteľa, teda na každého, kto takéto ubytovanie za odmenu ponúka prostredníctvom online platformy pre krátkodobé prenájmy. Nezáleží na tom, či ide o fyzickú osobu, fyzickú osobu – podnikateľa alebo právnickú osobu, ani na tom, či ubytovanie poskytuje príležitostne alebo profesionálne (čl. 3 bod 2 nariadenia).

Rozhodujúce je využitie online platformy. Ak nehnuteľnosť prenajímate krátkodobo priamo, napríklad na základe vlastnej inzercie alebo odporúčania, samotná táto skutočnosť registračnú povinnosť podľa zákona o registri nezakladá. Nariadenie sa zároveň nevzťahuje na hotely a podobné ubytovacie zariadenia, hostely, kempy a miesta pre karavany (čl. 3 bod 1 nariadenia).

Registračné číslo ako podmienka ponuky

Register jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania (ďalej len „register“) vedie Ministerstvo cestovného ruchu a športu Slovenskej republiky (ďalej len „ministerstvo“). Po zápise register vygeneruje pre jednotku jedinečné registračné číslo (§ 4 ods. 3 zákona o registri). Ak ponúkate viac bytov alebo apartmánov, každý z nich sa registruje samostatne a má vlastné registračné číslo.

Ubytovanie v jednotke bez platného registračného čísla nemožno prostredníctvom online platformy ponúkať (§ 5 ods. 2 zákona o registri). Dodržiavanie tejto podmienky budú zabezpečovať aj samotné platformy. Nariadenie im ukladá upraviť svoje rozhranie tak, aby hostiteľ uviedol registračné číslo ešte predtým, ako mu platforma umožní ubytovanie ponúkať, a aby bolo číslo zobrazené priamo v ponuke. Platformy majú zároveň pravidelne náhodne kontrolovať platnosť uvedených registračných čísel (čl. 7 ods. 1 nariadenia). Ak ministerstvo zistí ponuku jednotky bez registračného čísla, uloží platforme povinnosť ponuku odstrániť a platforma ju musí odstrániť bezodkladne po doručení rozhodnutia (§ 5 ods. 3 zákona o registri).

Aké údaje sa zapisujú do registra

Do registra sa zapisujú údaje o samotnej jednotke (§ 4 ods. 1 zákona o registri), a to:

• adresa jednotky,
• číslo listu vlastníctva, názov katastrálneho územia a parcelné číslo pozemku, na ktorom je jednotka alebo stavba, ktorej je súčasťou, postavená,
• pri jednotke v bytovej budove aj číslo jednotky a poschodie,
• typ jednotky,
• údaj, či sa jednotka ponúka ako časť alebo celé bydlisko hostiteľa, alebo na iné účely,
• maximálny počet lôžok, ktoré sú hosťom k dispozícii, a maximálny počet hostí,
• údaj o začiatku poskytovania jednotky prostredníctvom online platformy a pri poskytovaní na dobu určitú aj údaj o jeho skončení.

Súčasťou registra sú aj identifikačné údaje hostiteľa (§ 4 ods. 2 zákona o registri), ktorých rozsah závisí od jeho postavenia:

• pri fyzickej osobe ide o meno a priezvisko, adresu trvalého pobytu (pri zahraničnej osobe bydlisko), daňové identifikačné číslo, prípadnú odlišnú adresu na doručovanie, telefónne číslo a e-mailovú adresu,
• pri fyzickej osobe – podnikateľovi ide o obchodné meno, adresu miesta podnikania, IČO, DIČ, prípadnú odlišnú adresu na doručovanie, telefónne číslo a e-mailovú adresu,
• pri právnickej osobe ide o názov, adresu sídla, IČO (pri zahraničnej osobe identifikačné číslo používané na daňové účely), DIČ, prípadnú odlišnú adresu na doručovanie, e-mailovú adresu a údaje o štatutárnom orgáne.

Ako a dokedy sa zaregistrovať

Zápis sa vykonáva elektronicky prostredníctvom formulára elektronickej služby registra, ktorý hostiteľ autorizuje. Hostiteľ, ktorý je fyzickou osobou, môže zápis vykonať aj osobne na určenom pracovisku ministerstva, ktoré môže na overenie jeho osobných údajov požadovať predloženie dokladu totožnosti (§ 5 ods. 5 a 6 zákona o registri). Zápis, zmena aj výmaz údajov sú bezplatné (§ 5 ods. 10 zákona o registri). Podrobnosti o štruktúre a vedení registra, spôsobe a formáte zápisu údajov a o typoch jednotiek ustanoví ministerstvo všeobecne záväzným právnym predpisom (§ 13 zákona o registri).

Pokiaľ ide o lehoty, rozlišujú sa dve situácie:

• nový hostiteľ musí jednotku zapísať do registra pred prvým poskytnutím služieb prostredníctvom online platformy (§ 5 ods. 1 zákona o registri), a keďže bez registračného čísla nemožno ubytovanie ani ponúkať, registrácia musí v praxi predchádzať zverejneniu ponuky,
• hostiteľ, ktorý ubytovanie prostredníctvom online platformy ponúka už k 31. decembru 2026, je povinný jednotku zapísať najneskôr do 28. februára 2027 a do tohto dňa sa na neho povinnosti a sankcie podľa zákona o registri nevzťahujú (§ 14 zákona o registri).

Ak teda napríklad ponúkate apartmán cez online platformu od roku 2025, musíte ho zapísať do registra najneskôr do 28. februára 2027. Od 1. marca 2027 je platné registračné číslo nevyhnutné aj pri všetkých existujúcich ponukách. Ak naopak začnete nový byt ponúkať až v januári 2027, prechodné obdobie sa na vás nevzťahuje a registračné číslo potrebujete ešte pred zverejnením ponuky.

Povinnosti po registrácii

Registráciou povinnosti hostiteľa nekončia. Každú zmenu zapísaných údajov musí zapísať do registra do 30 dní odo dňa jej vzniku (§ 5 ods. 4 zákona o registri). Ak krátkodobý prenájom v jednotke trvalo skončí, musí ju do 30 dní z registra vymazať, pričom výmazom registračné číslo zaniká (§ 5 ods. 7 a 8 zákona o registri). Za úplnosť, správnosť a pravdivosť zapísaných údajov zodpovedá hostiteľ (§ 5 ods. 9 zákona o registri).

Kto bude mať prístup k údajom

Verejne prístupná bude len časť registra, a to adresa jednotky, jej typ, obdobie jej poskytovania prostredníctvom online platformy a registračné číslo (§ 3 ods. 3 zákona o registri). Identifikačné údaje hostiteľa verejne prístupné nebudú.

K údajom v registri budú mať elektronický prístup aj zákonom určené orgány verejnej moci, napríklad správca miestnej dane za ubytovanie, orgány finančnej správy, Policajný zbor, Štatistický úrad Slovenskej republiky, Národná banka Slovenska, živnostenské úrady či súdy (§ 7 zákona o registri). Niektoré z nich, napríklad Štatistický úrad Slovenskej republiky a Národná banka Slovenska, majú prístup k údajom v plnom rozsahu, ostatným sa osobné údaje sprístupnia len v rozsahu nevyhnutnom na dosiahnutie príslušného zákonného účelu (§ 8 ods. 3 zákona o registri).

Online platformy budú navyše podľa nariadenia zasielať orgánom údaje o činnosti jednotlivých jednotiek, teda počet nocí, na ktoré bola jednotka prenajatá, a počet ubytovaných hostí, spolu s registračným číslom (čl. 9 nariadenia). Keďže k údajom z registra budú mať prístup aj správcovia dane, odporúčame venovať pozornosť aj povinnostiam, ktoré hostiteľom ukladajú iné predpisy, najmä v oblasti miestnej dane za ubytovanie a zdaňovania príjmov z prenájmu. Zápis do registra tieto povinnosti nenahrádza.

Kontrola údajov a pozastavenie registračného čísla

Ministerstvo je oprávnené overovať úplnosť, správnosť, pravdivosť a aktuálnosť zapísaných údajov, ako aj to, či jednotka skutočne slúži na krátkodobý prenájom prostredníctvom online platformy (§ 6 ods. 1 a 2 zákona o registri). Ak zistí nedostatky, písomne vyzve hostiteľa na ich odstránenie a určí mu lehotu na nápravu, ktorá nesmie byť kratšia ako desať pracovných dní odo dňa doručenia výzvy (§ 6 ods. 3 zákona o registri).

Ak hostiteľ nedostatky v lehote neodstráni, ministerstvo do piatich dní rozhodne o dočasnom pozastavení platnosti registračného čísla. Odvolanie proti tomuto rozhodnutiu nemá odkladný účinok a počas pozastavenia hostiteľ nesmie poskytovať ubytovanie prostredníctvom online platformy (§ 6 ods. 4 a 5 zákona o registri). Ak nedostatky neodstráni ani do dvoch mesiacov od právoplatnosti rozhodnutia o pozastavení, ministerstvo registračné číslo odníme a jednotku z registra vymaže (§ 6 ods. 7 zákona o registri). Platforme zároveň uloží povinnosť odstrániť ponuky týkajúce sa tejto jednotky alebo k nim znemožniť prístup (§ 6 ods. 9 zákona o registri).

Sankcie

Porušenie povinností podľa zákona o registri prejednáva ministerstvo. Postihnuteľné je najmä nezapísanie jednotky pred prvým poskytnutím služby, nezapísanie zmeny údajov alebo nevymazanie jednotky v lehote 30 dní, ponúkanie ubytovania prostredníctvom online platformy bez platného registračného čísla a poskytovanie ubytovania počas pozastavenia platnosti registračného čísla. Výška pokuty závisí od postavenia hostiteľa (§ 10 a 11 zákona o registri):

• fyzickej osobe možno uložiť pokutu od 100 eur do 1 000 eur, pri opakovanom porušení až do 2 000 eur,
• fyzickej osobe – podnikateľovi alebo právnickej osobe možno uložiť pokutu od 1 000 eur do 3 000 eur, pri opakovanom porušení až do 6 000 eur.

O opakované porušenie ide, ak od právoplatnosti rozhodnutia o pokute za predchádzajúce porušenie neuplynulo viac ako päť rokov. Pokuta od 3 000 eur do 30 000 eur hrozí aj poskytovateľom online platforiem, ak napríklad nesplnia povinnosť odstrániť ponuku uloženú ministerstvom (§ 11 ods. 2 a ods. 3 písm. b) zákona o registri).

Záver

Nová registračná povinnosť sa dotkne každého, kto krátkodobo prenajíma ubytovanie prostredníctvom online platforiem, bez ohľadu na to, či ide o jeden byt alebo viacero apartmánov. Odporúčame neodkladať registráciu na poslednú chvíľu, vopred si pripraviť údaje z katastra nehnuteľností, ktoré budete do registra zapisovať, a po registrácii dôsledne dodržiavať 30-dňové lehoty na zápis zmien. Platformy budú registračné čísla vyžadovať a kontrolovať, preto chýbajúce alebo neplatné číslo môže viesť k odstráneniu ponuky a výpadku rezervácií.

Ak si nie ste istý, či sa na vás nová povinnosť vzťahuje, alebo potrebujete pomôcť s registráciou či s nastavením zmluvných vzťahov pri krátkodobom prenájme, neváhajte sa obrátiť na našu advokátsku kanceláriu. Radi vám pomôžeme.