Skryté vady nehnuteľnosti a nároky kupujúceho
Kúpu nehnuteľnosti nerobí človek každý deň a práve preto treba byť pri tejto činnosti veľmi opatrný a dobre sa rozhodnúť. Zo skúsenosti vieme, že pri jednej, či dvoch obhliadkach nehnuteľnosti nie je možné zistiť všetko o nehnuteľnosti, avšak predávajúci je povinný vás o všetkých nedostatkoch, vadách informovať vopred. Sklamanie nastáva, ak po prevzatí kľúčov, začatí prerábky alebo nasťahovaní sa objavia skryté vady, ako napríklad vlhnúce steny, poškodená statika, staré a nevyhovujúce elektrické rozvody, zatekajúca strecha a mnoho iného. V tomto článku sa vám pokúsime vysvetliť, čo to vada je, ako postupovať, ak vadu na nehnuteľnosti objavíte, čo môžete od predávajúceho žiadať, a iné praktické rady.
Čo je vada nehnuteľnosti
Vada je v podstate každý nedostatok, ktorý bráni tomu, aby sa vec dala riadne používať, alebo znižuje jej hodnotu. Pri nehnuteľnosti môže ísť napríklad o vlhkosť, plesne či iné problémy, ktoré znemožňujú jej bežné užívanie alebo si vyžadujú nákladnú opravu. Ak sa napríklad po kúpe domu ukáže, že steny sú výrazne vlhké a plesnivé a nehnuteľnosť sa preto nedá riadne užívať bez predchádzajúcej rekonštrukcie, môže ísť o vadu nehnuteľnosti.
V praxi sa môžeme stretnúť s minimálne 3 typmi vád nehnuteľnosti.
1. Skrytá vada
Skrytá vada je taká, ktorá fakticky existovala už v čase odovzdania nehnuteľnosti, a zároveň nebola zistiteľná pri bežnej prehliadke nehnuteľnosti a prejavila sa až dodatočne, s odstupom času pri bežnom užívaní veci.
Skrytou vadou napríklad je:
- Konštrukčné a statické poruchy nosných múrov a základov prekryté narýchlo sadrokartónom alebo omietkou.
- Chýbajúca alebo poškodená hydroizolácia základov a podláh, čo spôsobuje vlhkosť a tvorbu plesní.
- Neodborná elektroinštalácia v stenách nespĺňajúca bezpečnostné a technické normy.
- Zatekanie, ktoré sa objavilo až po výdatných dažďoch.
- Nefunkčné alebo neexistujúce napojenie na kanalizáciu.
2. Zjavná vada
Zjavná vada je taká, ktorú si môže kupujúci všimnúť už pri bežnej prehliadke nehnuteľnosti. Napríklad ide o prasknuté okno, viditeľne poškodenú podlahu, dlažbu alebo chýbajúce sanitárne zariadenie, opadaná omietka a iné.
V zmysle Občianskeho zákonníka za zjavné vady predávajúci nezodpovedá. Ibaže by kupujúceho výslovne ubezpečil, že nehnuteľnosť je bez akýchkoľvek vád. Ak kupujúci nehnuteľnosť prevezme so zjavnou vadou bez výhrad, dodatočne sa nárokov z tejto vady nedomôže.
3. Právna vada
O právnu vadu ide vtedy, ak nehnuteľnosť netrpí technickým nedostatkom, ale viazne k nej právo tretej osoby, o ktorom kupujúci pri uzatváraní zmluvy nevedel a s ktorým zmluva nepočítala. To znamená napríklad, ak je nezapísané vecné bremeno doživotného užívania osoby, či právo prechodu, alebo ak pozemok pod nehnuteľnosťou nie je vysporiadaný, alebo na nehnuteľnosť boli uzavreté nájomné zmluvy na dobu určitú s predkupným právom, či bol vydaný exekučný zákaz nakladania s nehnuteľnosťou.
Pri kúpe staršej nehnuteľnosti je potrebné mať na pamäti, že nie každý nedostatok je vadou v právnom zmysle. Ak kupujúci kupuje 60- až 70-ročnú nehnuteľnosť v pôvodnom stave, nemôže očakávať, že nehnuteľnosť bude mať také vlastnosti a kondíciu, ako má novostavba. Zhoršený stav zodpovedajúci veku a stavu nehnuteľnosti a bežnému opotrebeniu nehnuteľnosti sa nepovažuje za skrytú vadu. Samozrejme, pokiaľ predávajúci výslovne neubezpečil kupujúceho o opaku, napríklad že tvrdil, že dom prešiel kompletnou rekonštrukciou vrátane elektrických rozvodov alebo izolácie.
Zodpovednosť za vady
Občiansky zákonník v ustanovení § 499 a nasledujúcich upravuje zákonnú domnienku v prospech nadobúdateľa, teda kupujúceho. Ak sa vada prejaví do 6 mesiacov od plnenia, teda prevzatia nehnuteľnosti, predpokladá sa, že vada existovala už v čase plnenia, ak sa nepreukáže opak, alebo ak je tento predpoklad nezlučiteľný s povahou veci alebo vady. Toto pravidlo výrazne uľahčuje dôkaznú pozíciu kupujúceho v prvom polroku po kúpe nehnuteľnosti. O vade, na ktorú prídete, je potrebné bezodkladne informovať predávajúceho.
V tejto veci musíme upozorniť na zmenu, ktorá sa uskutočnila: tento postup sa uplatňuje na kúpne zmluvy uzavreté po 1. júli 2024.
Nároky kupujúceho pri výskyte vád
Zákon poskytuje kupujúcemu niekoľko právnych nárokov, ktoré prichádzajú do úvahy v závislosti od povahy a závažnosti vady.
Primeraná zľava z dojednanej kúpnej ceny
Primeraná zľava z dojednanej kúpnej ceny je v praxi najčastejšie uplatňovaným nárokom. Tento nárok vzniká vždy, keď nehnuteľnosť vykazuje vadu, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, a to bez ohľadu na to, či ide o vadu odstrániteľnú alebo neodstrániteľnú.
Výška primeranej zľavy zodpovedá povahe a rozsahu vady. Podľa ustálenej judikatúry sa zľava neurčuje len jednoduchým mechanickým súčtom nákladov na opravu, ale vyjadruje rozdiel medzi hodnotou nehnuteľnosti bez vady a hodnotou nehnuteľnosti s vadou v čase plnenia. V praxi sa skutočné rozpočtové náklady na sanáciu vady, vyčíslené autorizovaným znalcom, používajú ako primárny podklad pre vyčíslenie zľavy.
Odstúpenie od kúpnej zmluvy
Odstúpenie od zmluvy predstavuje riešenie ultima ratio, teda to posledné a najradikálnejšie. Ide o zásah do zmluvného vzťahu. Kupujúci nemôže odstúpiť od zmluvy pri akejkoľvek drobnej vade. Právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy vzniká len v dvoch taxatívne vymedzených prípadoch:
- Vada robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou. To znamená, že ide o takú závažnú neodstrániteľnú vadu, pre ktorú kupujúci nemôže nehnuteľnosť užívať na určený účel, napríklad vo väčšine prípadov na bývanie. Ide napríklad o havarijný stav nosných konštrukcií, zosuvy podložia ohrozujúce stabilitu stavby, či trvalé ekologické zamorenie.
- Klamlivé / nepravdivé ubezpečenie predávajúceho. V tomto prípade ide o právo kupujúceho odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak ho predávajúci výslovne ubezpečil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé.
Kupujúci musí informovať predávajúceho o odstúpení od kúpnej zmluvy. Je potrebné, aby tento úkon bol urobený písomne a riadne doručený predávajúcemu, najlepšie doporučene, aby bol dôkaz o doručení predávajúcemu. Doručením takého prejavu vôle o odstúpení kupujúceho od kúpnej zmluvy predávajúcemu sa kúpna zmluva ruší. Pozerá sa na ňu tak, ako keby nebola ani uzavretá. Následne je predávajúci povinný vrátiť prijatú kúpnu cenu kupujúcemu a kupujúci je povinný previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti späť na predávajúceho prostredníctvom zápisu v katastri nehnuteľností.
Bezplatné odstránenie vady (oprava)
Občiansky zákonník upravuje aj možnosť bezplatného odstránenia vady v primeranej lehote. Túto možnosť je možné využiť najmä vtedy, keď sa jedná o odstrániteľnú vadu. V praxi sa tento spôsob najčastejšie využíva pri kúpe novostavieb a kupujúci zistené nedostatky žiada odstrániť od developerských spoločností.
Náhrada nevyhnutných a účelne vynaložených nákladov
Popri uplatnení niektorého z nárokov pri vade nehnuteľnosti má kupujúci právo na úhradu nákladov, ktoré musel vynaložiť v priamej súvislosti s uplatnením zodpovednosti za vady.
Najčastejšie ide o zaplatenie odmeny súdnemu znalcovi za vypracovanie znaleckého posudku alebo odborného stanoviska. Taktiež to môžu byť aj náklady za špeciálnu diagnostiku, napríklad kamerové skúšky potrubí, odkopové sondy, termovízia a iné a takisto poštové či iné administratívne výdavky spojené s uplatnením jeho nároku.
Tento nárok si musí kupujúci uplatniť u predávajúceho v rovnakej lehote ako práva zo zodpovednosti za vady, teda bez zbytočného odkladu a najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti, inak toto právo zaniká.
Náhrada škody
Uplatnenie práv zo zodpovednosti za vady nevylučuje nárok na náhradu škody. Ak v dôsledku vady vznikla kupujúcemu škoda na inom majetku, napríklad ak z dôvodu prasknutého potrubia vytopilo interiér a zničilo nábytok, či spotrebiče, alebo vznikli náklady na náhradné ubytovanie, opätovné sťahovanie veci a iné, kupujúci má právo požadovať plnú náhradu takýchto výdavkov, ktoré musel vynaložiť z dôvodu toho, že na nehnuteľnosti boli vady, o ktorých pri kúpe nevedel.
Vadu musíte predávajúcemu vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti, inak právo zo zodpovednosti za vady zaniká. Ak ste vadu včas vytkli a predávajúci nereaguje ani sa nesnaží dohodnúť na spôsobe riešenia, môžete sa obrátiť na súd so žalobou. Dôležité je mať na pamäti, že nároky zo zodpovednosti za vady je potrebné uplatniť na súde do 3 rokov od vytknutia vady predávajúcemu. Takže ak ste vadu, napríklad zatekajúcu strechu, vytkli predávajúcemu 01. 02. 2026 a ten nereagoval a nechce sa dohodnúť napríklad na primeranej zľave, máte možnosť do 01. 02. 2029 obrátiť sa so žalobou na súd. Ak to dovtedy neurobíte, váš nárok zo zodpovednosti za vady sa premlčí.
Ak ste sa dostali do situácie, že ste kúpili nehnuteľnosť a prišli ste na vady, v prvom rade nezačnite hneď s ich odstraňovaním. Najprv si urobte dôkladnú dokumentáciu. Odstránením vady by ste mohli zmariť možnosť preukázať existenciu vady, jej príčinu, či rozsah. Po zistení vyhotovte podrobnú fotodokumentáciu, či video. V extrémnych prípadoch a veľkých vadách môžete požiadať o vyjadrenie špecialistu na stavebné veci, napríklad osobu vykonávajúcu stavebný dozor alebo autorizovaného znalca v odbore stavebníctvo, ktorý vám vypracuje znalecký posudok. Po týchto krokoch je potrebné nevyhnutne o vade informovať predávajúceho. Najlepším spôsobom je písomne a doporučene na jeho známu adresu, aby ste mali dôkaz o doručení. V písomnej informácii, resp. reklamácii, by ste mali uviesť podrobný a vecný opis vytýkanej vady a spôsob, akým sa prejavuje, a priložiť fotodokumentáciu. Taktiež aj informáciu, kedy bola vada zistená. Informujte ho o forme nároku pri výskyte vád, ktorý si žiadate uplatniť, napríklad zľavu z kúpnej ceny a určite mu lehotu na vyplatenie zľavy, napríklad 15 dní od doručenia. Prípadne ho môžete zavolať na obhliadku vady a stanoviť termín.
Ak predávajúci nebude reagovať, skúste zaslať predžalobnú výzvu, ku ktorej by sme odporúčali priložiť už znalecký posudok, ktorý bude konštatovať vady a ich rozsah. Mnohokrát znalecký posudok dokáže predávajúceho presvedčiť k uzavretiu dohody vo forme dodatku ku kúpnej zmluve o znížení ceny. Ak ani tento postup nepomôže, ostáva už len obrátiť sa na súd.
Záver
Každý z nás chce pri kúpe nehnuteľnosti získať to najlepšie a vyhnúť sa akýmkoľvek problémom. Ak však na vašej novej nehnuteľnosti objavíte vady, nejde o neriešiteľnú situáciu. Dôležité je konať rýchlo. Ak riešite momentálne takýto problém alebo potrebujete spoľahlivo a bezpečne previesť vás celým procesom kúpy nehnuteľnosti od kontroly zmlúv až po zápis v katastri, neváhajte sa obrátiť na našu advokátsku kanceláriu. Radi vám pomôžeme. Sme tu pre vás.
