Susedské spory a možnosti ich riešenia

Nie nadarmo sa hovorí, že niet nad dobrého suseda alebo že dobrý sused je nad zlato. Každý, kto už zažil hlučného, bezohľadného či tvrdohlavého suseda, vie, že tieto slová nie sú náhodné a majú veľký význam.

Veľakrát sa stáva, že keď pohár trpezlivosti so susedom pretečie, ľudia reagujú v hneve. Nakričia na suseda, začnú mu robiť napriek alebo zatnú zuby a ticho trpia. Je dôležité povedať, že slovenský právny poriadok pamätá aj na takéto situácie a dajú sa riešiť. Spory možno riešiť s chladnou hlavou, bez zbytočných hádok a v súlade so zákonom. Článok vychádza z právneho stavu účinného k 1. augustu 2026, a to najmä z ustanovení zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov.

Občiansky zákonník v § 127 ustanovuje, že vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Sused nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, odpadmi, svetlom, tienením či vibráciami. Zároveň nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok ani nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe, odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok.

Neznamená to však, že sused nemôže nič robiť. Každý potrebuje pokosiť trávnik, prerobiť kúpeľňu či osláviť narodeniny. Susedské vzťahy sú najmä o vzájomnej tolerancii a dôležitým pojmom je tu miera. Ak bývate na dedine, musíte rátať s tým, že susedov kohút bude kikiríkať alebo že sused bude kosiť v sobotu od 7.00 hod. Naopak, ak bývate v meste na sídlisku a sused si dá na balkón sliepky, môže ísť o obťažovanie nad mieru primeranú pomerom. Rovnako aj brechot psa treba posudzovať podľa intenzity. Ak pes zabreše, keď niekto prechádza okolo susedovej brány, je to bežné. Ak však nepretržite zavýja dvanásť hodín denne, môže ísť o nadmerné obťažovanie.

Práva v susedských vzťahoch sa vzťahujú aj na nájomcov nehnuteľnosti, nielen na vlastníkov. Rovnako sa môžu týkať aj osôb, ktoré nie sú v bezprostrednom susedskom vzťahu, ak svojím konaním nad mieru primeranú pomerom obťažujú iných. Musí však byť zachovaná miestna súvislosť medzi výkonom vlastníckeho práva jednej osoby a zásahom do chráneného práva druhej osoby.

Každý zásah do práv sa posudzuje individuálne s ohľadom na miestne zvyklosti, čas a intenzitu rušenia.

S akými zásahmi do práv sa najčastejšie stretávame v susedských vzťahoch?

Hluk, vibrácie a rušenie pokoja

Obťažovanie hlukom patrí k najčastejším dôvodom susedských sporov. Môže ísť o hlasnú hudbu, hlučné domáce práce, stavebné rekonštrukcie či neustále štekanie psa.

Nočný kľud platí od 22.00 hod. do 6.00 hod. Zákon o priestupkoch ustanovuje, že priestupku sa dopustí ten, kto poruší nočný kľud. Ak sused ruší nočný kľud, môžete zavolať mestskú alebo štátnu políciu a sused môže byť riešený v priestupkovom konaní za priestupok proti verejnému poriadku.

Rušenie hlukom, vibráciami alebo celkové rušenie pokoja nemusí prebiehať len počas noci. Môže ísť aj o denný hluk. Ak ide o dlhodobé konanie suseda, ktorý nadmerne ruší počas dňa, napríklad má hlučnú dielňu v obytnej zóne, môžete sa obrátiť na obec alebo riešiť spor súdnou cestou.

Presahujúce konáre a korene stromov

Stretávame sa s otázkami, či môžete spíliť konár susedovho stromu, ktorý tieni na váš pozemok, zasahuje nad váš pozemok alebo robí na vašom pozemku neporiadok.

Odpoveď je: áno, môžete, ale neberte hneď pílku do ruky. Zákon dovoľuje presahujúce konáre a korene odstrániť, ale len vtedy, ak to urobíte šetrne a vo vhodnej ročnej dobe. Ideálne je robiť to v zime alebo neskoro na jeseň, keď strom oddychuje, a najmä tak, aby ste ho nezničili. Najlepšie však je najskôr požiadať suseda, aby si strom upravil sám. Až keď takúto prosbu ignoruje, môžete sa do toho pustiť vy.

V tejto veci si dovolíme poznamenať, že ak ide o ovocný strom, plody na strome patria susedovi aj vtedy, ak strom presahuje na váš pozemok. Slovenský Občiansky zákonník však — na rozdiel od českej úpravy — vlastníctvo spadnutých plodov výslovne nerieši; podľa prevažujúceho výkladu (§ 135a Občianskeho zákonníka) zostávajú aj po opadnutí na váš pozemok vo vlastníctve vlastníka stromu. Najvhodnejšie je preto dohodnúť sa so susedom.

Voda zo strechy steká na vašu záhradu

Môže ísť napríklad o situáciu, keď si sused postaví nový altánok, osadí ríny, ale vyspáduje ich tak nešťastne, že pri daždi voda steká na váš pozemok. Zákon aj v tomto prípade hovorí jasne: nikto nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať iného tekutými odpadmi, teda ani dažďovou vodou. Sused je povinný zabezpečiť odtok dažďovej vody tak, aby končila na jeho pozemku. Ak takáto voda ničí váš majetok, máte plné právo žiadať nápravu.

Postavenie plota

Dodnes sa stretávame s tvrdením alebo starým pravidlom, že vlastník pozemku je povinný oplotiť si ho z pravej strany. Môže ísť o ľudovú tradíciu, náš právny poriadok však takúto povinnosť neupravuje.

Oplotenie pozemku je spravidla dobrovoľné. Ak je oplotenie potrebné, napríklad pre útek psov, ochranu majetku alebo iný dôvod, a nebráni účelnému využívaniu susedných pozemkov a stavieb, súd môže po zistení stanoviska stavebného úradu uložiť susedovi povinnosť jeho pozemok oplotiť.

Oprava domu zo susedovej strany alebo strihanie stromu presahujúceho do vašej záhrady

Ak potrebujete opraviť fasádu svojho domu, zatepliť stenu alebo opraviť plot, sused je povinný vám na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere umožniť vstup na jeho pozemok alebo stavbu, ak to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie vašej nehnuteľnosti. Rovnako ste aj vy povinní umožniť susedovi vstup na váš pozemok, ak chce niečo podobné urobiť na svojom dome a je to možné len z vášho pozemku.

Ak pri tom dôjde napríklad k poškodeniu vášho trávnika, kvetinového záhona alebo chodníka, sused je povinný vzniknutú škodu nahradiť. Ide o objektívnu zodpovednosť, ktorej sa sused nemôže zbaviť.

Ako sme spomínali vyššie, v prvom rade je dobré sa so susedom dohodnúť pokojne a vecne. Ak však sused odmieta komunikovať a pokračuje v činnosti, ktorá zasahuje do výkonu vašich práv, máte štyri možnosti, ako postupovať.

1. Písomná výzva susedovi

Niekedy ústne rozhovory nestačia a ľudia začnú brať vec vážne až vtedy, keď im príde písomná výzva. Ak sused nekomunikuje, skúste mu napísať výzvu na zdržanie sa protiprávneho konania. Opíšte, čím vás ruší, a výzvu mu doručte do poštovej schránky alebo, najlepšie, pošlite doporučene, aby ste mali dôkaz o doručení. Vo výzve určite susedovi lehotu, dokedy má neželaný stav odstrániť. Ak tak neurobí, máte možnosť riešiť vec prostredníctvom obce.

2. Pomoc obce alebo mesta

Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci alebo meste, teda na obecnom alebo mestskom úrade. Môže ísť napríklad o situáciu, keď sused zváža odpad pod vaše okná alebo púšťa hlučnú hudbu. Obec môže zásah predbežne zakázať alebo uložiť povinnosť obnoviť predošlý stav. Ide o rýchle a finančne nenáročné riešenie. Na obecný úrad podajte návrh podľa § 5 Občianskeho zákonníka. Starosta môže susedovi zakázať pokračovať v jeho konaní a prikázať mu, aby veci uviedol do pôvodného stavu. Mnohokrát tento postup zaberie a spor so susedom sa tým skončí.

3. Obecná, mestská alebo štátna polícia

Zavolanie polície je riešením najmä vtedy, ak sused napríklad ruší nočný kľud alebo sa vám vyhráža a stav, ktorý zasahuje do vášho práva, práve trvá. Policajná hliadka môže udeliť pokutu a vy budete mať v rukách úradný záznam, ktorý môže slúžiť ako dôkaz, ak by spor pokračoval a boli by ste nútení obrátiť sa na súd.

4. Súdna ochrana

Ak ste už všetko vyššie uvedené skúsili a na suseda to nezabralo, máte možnosť obrátiť sa na súd so žalobou. Ide o tzv. negatórnu žalobu. Súd budete žiadať, aby susedovi uložil povinnosť zdržať sa presne špecifikovaného rušenia, ktorým zasahuje do vašich práv. Môže ísť napríklad o povinnosť zdržať sa odvádzania dažďovej vody na váš pozemok alebo obťažovania pachom z chovu jeho zvierat. Súdne konanie bude trvať istý čas, ale rozsudok bude pre suseda záväzný. Bude ho musieť rešpektovať a jeho porušenie ho môže vyjsť veľmi draho, pretože za nesplnenie mu hrozí exekúcia.

Záver

Susedské spory patria medzi emotívne spory a často trvajú roky. Výhra na súde však málokedy prinesie skutočný pokoj. Najlepším riešením je prevencia a snaha o mimosúdne urovnanie sporu.

Ak ste v situácii, v ktorej sú vaše práva dlhodobo potláčané a sused odmieta akýkoľvek dialóg, neváhajte sa na nás obrátiť. Naša advokátska kancelária vám pomôže analyzovať vašu situáciu, pripraviť výzvu na zdržanie sa protiprávneho konania, zastúpiť vás pri mimosúdnom vyjednávaní alebo obhájiť vaše práva v súdnom konaní.