Darovanie nehnuteľnosti deťom

Darovanie nehnuteľnosti deťom je v spoločnosti častým spôsobom usporiadania majetkových vzťahov v rodine. Ide o vážny právny krok s právnymi dôsledkami, ktorý je potrebné uskutočniť správne, najmä v súlade s Občianskym zákonníkom, ktorý túto problematiku upravuje (§ 628 až § 630).

Darovanie nehnuteľnosti sa vykonáva prostredníctvom darovacej zmluvy, ktorá musí byť v prípade darovania nehnuteľnosti písomná. Darovacou zmluvou majiteľ nehnuteľnosti, teda darca, bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému nehnuteľnosť ako dar a obdarovaný tento dar prijíma.

Darovacia zmluva je dvojstranný právny úkon. Dar v žiadnom prípade nie je možné obdarovanému vnútiť. To znamená, že obdarovaný musí s predmetným darom súhlasiť a musí súhlasiť aj so vznikom darovacej zmluvy. Darovacia zmluva je bezodplatná a dobrovoľná. To znamená, že darca daruje obdarovanému nehnuteľnosť bez toho, aby obdarovanému vznikla povinnosť poskytnúť darcovi napríklad finančné plnenie za predmetnú nehnuteľnosť.

Dôležité je upozorniť na skutočnosť, že ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, na darovanie celej nehnuteľnosti je potrebný súhlas všetkých podielových spoluvlastníkov. Podielový spoluvlastník môže disponovať len so svojím podielom. V takom prípade však treba mať na pamäti, že pri darovaní spoluvlastníckeho podielu inej ako blízkej osobe majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo na tento podiel. Dieťa vlastníka je zo zákona blízkou osobou, preto považujeme za dôležité zdôrazniť, že ak rodič daruje podiel svojmu dieťaťu, ostatní spoluvlastníci na tento podiel predkupné právo nemajú.

Ak je nehnuteľnosť, ktorá sa má darovať, vo vlastníctve manželov a patrí do BSM, na darovanie takejto nehnuteľnosti je potrebný súhlas oboch manželov. Ak by jeden z manželov súhlas nedal, išlo by o relatívne neplatný právny úkon, čo by zakladalo právo opomenutého manžela dovolať sa neplatnosti darovania spoločnej nehnuteľnosti.

Obdarovaným môže byť každá osoba, ktorá má právnu subjektivitu, vrátane osôb, ktoré nemajú spôsobilosť na právne úkony a v mene ktorých konajú zákonní zástupcovia. Takou osobou môže byť napríklad dieťa, ktorému chcete darovať dom alebo byt. Ak ide o darovanie nehnuteľnosti, pri ktorom je rodič na strane darcu a zároveň ako zákonný zástupca aj na strane maloletého obdarovaného, je pre možný konflikt záujmov potrebné, aby takýto právny úkon maloletého schválil súd. Súd dieťaťu ustanoví kolízneho opatrovníka, ktorý bude dieťa v konaní alebo pri určitom právnom úkone zastupovať.

Návrh na začatie konania o schválenie právneho úkonu maloletého súdom sa podáva na okresný súd, v ktorého obvode má maloletý v čase začatia konania bydlisko určené dohodou rodičov alebo iným zákonným spôsobom. Súd takýto právny úkon schváli, ak je to v záujme maloletého. V návrhu je nevyhnutné opísať, aká nehnuteľnosť má byť dieťaťu darovaná a prečo je prijatie daru v čo najlepšom záujme dieťaťa. Súčasťou návrhu podaného na súd musí byť aj návrh darovacej zmluvy.

Darovať byt/dom alebo napísať závet?

Rozhodnutie, či byt/dom darovať dieťaťu za života alebo mu ho ponechať prostredníctvom závetu, závisí od toho, akú mieru kontroly chcete mať nad bytom alebo inou nehnuteľnosťou, ktorú chcete dieťaťu prenechať.

Darovacou zmluvou, ako sme uviedli vyššie, darca bezplatne prenecháva nehnuteľnosť obdarovanému a obdarovaný dar prijíma. Pri darovaní vlastnícke právo prechádza na dieťa už počas vášho života, teda života darcu, a to dňom právoplatnosti rozhodnutia katastra nehnuteľností o povolení vkladu po podaní návrhu na vklad darovacej zmluvy na príslušný katastrálny odbor okresného úradu podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Darovacia zmluva musí byť písomná. Darovacia zmluva sa plní za života darcu. Nie je možné nastaviť ju tak, že sa bude plniť až po smrti darcu. Zákon takýto spôsob darovania zakazuje a darovacia zmluva by bola neplatná.

Závet je jednostranný právny úkon, prostredníctvom ktorého môže poručiteľ rozhodnúť, čo sa má stať s jeho majetkom pre prípad jeho smrti. V tomto prípade máte kontrolu nad svojím majetkom až do svojej smrti. Stále ste vlastníkom bytu alebo inej nehnuteľnosti a môžete s ňou voľne disponovať, predať ju alebo zaťažiť. Dôležité je poznamenať, že závet môžete kedykoľvek zmeniť alebo napísať nový, a to až do smrti. Pri závete treba dodržať a rešpektovať zákonné podiely detí, ak má poručiteľ viac detí. Maloletým deťom sa musí dostať aspoň ich zákonný dedičský podiel a plnoletým deťom aspoň polovica ich zákonného podielu, inak by bol závet v tejto časti neplatný. To platí za predpokladu, že poručiteľ svoje ostatné dieťa alebo deti nevydedil.

Dá sa darovaný byt/dom vrátiť?

Pri darovaní bytu alebo domu môže vzniknúť dôvodná obava z toho, či sa rodinné vzťahy nezmenia alebo nezhoršia a darca (rodič) neostane bez majetku a bez pomoci. Pre tento prípad Občiansky zákonník upravuje tzv. ochranu darcu pred hrubým nevďakom zo strany obdarovaného. Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo k členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

Pod hrubým porušením dobrých mravov si možno predstaviť napríklad fyzické napadnutie, hrubé urážky, neposkytnutie pomoci v chorobe alebo starobe, prípadne spáchanie trestného činu voči darcovi alebo jeho blízkym. Treba upozorniť na to, že bežné rodinné nezhody, hádky alebo názorové rozdiely nepostačujú na to, aby sa darca mohol domáhať vrátenia daru. K správaniu obdarovaného, ktorým hrubým spôsobom porušuje dobré mravy, môže dôjsť kedykoľvek po darovaní, pričom môže ísť o jednorazové alebo opakované správanie obdarovaného spôsobujúce pretrvávajúci nepriaznivý stav.

Ak sa dostanete do štádia, že chcete, aby vám obdarovaný dar vrátil, je potrebné doručiť mu písomnú výzvu na vrátenie daru, v ktorej uvediete dôvody, ktoré vás k tomu vedú. Ak obdarovaný odmietne nehnuteľnosť vydať, musíte sa ako darca obrátiť na súd a podať žalobu, prostredníctvom ktorej sa budete domáhať vypratania bytu/domu alebo určenia vlastníckeho práva. Okamih vrátenia daru nastáva už doručením samotnej výzvy obdarovanému. Právo darcu domáhať sa vrátenia daru podlieha trojročnej premlčacej lehote, ktorá začne plynúť od okamihu, keď došlo k správaniu, ktoré hrubo porušuje dobré mravy. Z rozhodnutí súdov vyplýva, že právo na vrátenie daru nevzniká pri samotnej nevďačnosti obdarovaného ani pri menej významných porušeniach dobrých mravov. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa nepovažuje ani predaj darovanej veci cudzej osobe alebo nenavštevovanie darcu pri príležitosti jeho sviatkov. Za hrubé porušenie dobrých mravov možno považovať fyzické napadnutie darcu, sústavné a závažné psychické týranie, vulgárne nadávky, vyhrážanie sa násilím alebo zabitím, neposkytnutie potrebnej pomoci v ťažkej životnej situácii, spáchanie trestného činu namiereného proti darcovi alebo členom jeho rodiny a iné.

Doživotné právo bývania v nehnuteľnosti?

Ak sa rozhodnete darovať nehnuteľnosť svojmu dieťaťu a chcete v nej ostať bývať, najlepším spôsobom, ako sa ochrániť pred stratou strechy nad hlavou, je zriadenie vecného bremena doživotného užívania a bývania v darovanom byte alebo dome. Právo je spojené s nehnuteľnosťou, čo znamená, že ak by aj dieťa dom alebo byt predalo alebo ho zaťažilo hypotékou, vecné bremeno prechádza na nového vlastníka a vás ako rodiča, v prospech ktorého bolo vecné bremeno zriadené, nemožno z nehnuteľnosti vysťahovať. Vecné bremeno sa zriaďuje písomnou zmluvou, ktorá býva spravidla súčasťou darovacej zmluvy.

Právo vzniká vkladom do katastra nehnuteľností. Zriadené vecné bremeno doživotného bývania zaniká najneskôr smrťou oprávneného rodiča. Vecné bremeno môže zaniknúť aj predčasne, a to len na základe písomnej dohody oboch strán. Takúto dohodu je potrebné doručiť katastru a navrhnúť jej vklad. Vecné bremeno môže zaniknúť aj na základe rozhodnutia súdu pri hrubom nepomere v dôsledku zmeny pomerov.

Darovanie nehnuteľnosti deťom je dobrým spôsobom, ako usporiadať rodinný majetok. Je však potrebné myslieť na to, aby bol celý proces vykonaný správne a v súlade so zákonom. Predídete tak neplatnosti zmlúv, budúcim rodinným sporom či prieťahom na súdoch alebo katastri. Ak zvažujete darovanie svojej nehnuteľnosti deťom alebo niekomu inému, neváhajte sa obrátiť na našu advokátsku kanceláriu. Radi vás celým procesom darovania prevedieme.